Как я продала «проблемные» 5/8 долей в квартире почти за 12 млн рублей

Я риелтор с 24-летним стажем, и за годы работы у меня было немало сложных сделок. Но именно такие истории особенно хорошо показывают, зачем на самом деле нужен опытный специалист по недвижимости.

Ко мне обратилась клиентка по рекламе моего агентства. Ей нужно было продать 5/8 долей в праве общей долевой собственности в большой квартире площадью 129 кв. м в Петроградском районе Санкт-Петербурга.

Дом — старый фонд. Квартира большая, интересная. Но юридически ситуация была далеко не простой.

Продажа долей — это всегда отдельная категория сделок. Здесь мало просто найти покупателя. Нужно понимать, что именно продаётся, как этим можно пользоваться, какие права есть у других собственников и какие риски видит будущий покупатель.

В этой сделке было сразу несколько серьёзных сложностей.

Во-первых, долю нужно было фактически соотнести с конкретным жилым помещением. Покупатель должен понимать, какой комнатой или частью квартиры он сможет пользоваться.

Во-вторых, требовалось соглашение между сособственниками об определении порядка пользования квартирой. Без этого у покупателя возникает закономерный страх: «А где я буду жить? А не придёт ли сосед в самый неподходящий момент и не скажет, что это тоже его комната?»

В-третьих, необходимо по закону, было соблюсти право преимущественной покупки. Перед продажей долей третьему лицу нужно предложить их другим сособственникам и получить от них письменный отказ.

Но самым сложным оказалась история владения квартирой.

В документах были: договор приватизации, договоры дарения частей квартиры, наследство по закону, наследство по завещанию, договор купли-продажи. Кроме того, процедура вступления в наследство по одной из частей квартиры не была завершена, и право собственности на часть объекта всё ещё числилось за умершим человеком.

На первый взгляд ситуация могла показаться почти неразрешимой.

До обращения ко мне клиентке уже предлагали продать эти 5/8 долей всего за 6 млн рублей. Для такой квартиры в Петроградском районе это была крайне низкая цена.

При этом рыночная стоимость всей квартиры составляла примерно 20 млн рублей.

Моя задача была не просто «выставить объект на рекламу». Моя задача была — разобраться в юридической конструкции, правильно упаковать объект, показать покупателю выгоду и при этом обеспечить безопасную сделку.

Я внимательно изучила все правоустанавливающие документы и нашла законный способ провести продажу так, чтобы не были нарушены права других собственников.

Затем я грамотно определила рыночную стоимость: важно было не завысить цену, чтобы не отпугнуть покупателей, но и не занизить её, потому что объект имел реальную ценность и серьёзный потенциал.

Я сделала акцент на достоинствах квартиры: большая площадь, Петроградский район, старый фонд, перспективность объекта и возможность дальнейшей капитализации при грамотном владении.

Отдельная работа была проведена с покупателем.

Покупатели долей часто боятся таких сделок. И это нормально. Люди не обязаны знать все юридические нюансы общей долевой собственности. Моя задача как специалиста — не «уговорить», а объяснить, снять страхи и показать реальную картину.

Я подробно объяснила покупателю финансовую выгоду приобретения именно такой доли именно в этой квартире, рассказала о возможном развитии ситуации с другими собственниками и провела, по сути, юридический ликбез.

В результате покупатель был найден с первого показа.

Итог сделки:

5/8 долей были проданы за 11 800 000 рублей.

Не за 6 млн, как предлагали до обращения ко мне. А почти в два раза дороже.

Для моей клиентки это был сильный финансовый результат. Для покупателя — понятная и перспективная инвестиция. Для меня — ещё одно подтверждение, что сложных объектов не нужно бояться. Их нужно грамотно анализировать, правильно готовить к продаже и профессионально презентовать.

Сделка была проведена с гарантией наличия статуса добросовестного приобретателя.

Я рада, что в моей практике есть место таким непростым, но интересным сделкам. Именно в них особенно ярко проявляется ценность риелтора: опыт, юридическая грамотность, умение вести переговоры и способность находить решение там, где другие видят только проблему.

Если у вас непростая ситуация с недвижимостью — доли, наследство, старый фонд, спорные документы или продажа, которую другие считают “проблемной”, — приходите на консультацию. Возможно, ваш объект стоит гораздо больше, чем вам уже предложили.

ВЫ РЕШИЛИ КУПИТЬ КВАРТИРУ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИПОТЕКИ? СТОП!

ПРОЧИТАЙТЕ ЭТО. 🛑

Появились условия от БАНКОВ КРЕДИТОРОВ по СНИЖЕНИЮ СТАВОК

- ставки на время строительства и после

- траншевая ипотека

- скидка по ипотечной ставке от Банка

И все это на фоне акции по снижению цены за квартиру!!!

Пишите, звоните, приходите для расчета самой выгодной финансовой схемы покупки!

Одобрим ипотеку Любому клиенту, в том числе НЕРЕЗИДЕНТАМ.

5 ошибок при продаже квартиры, из-за которых вы теряете 300 000+ рублей

> «Хотите продать квартиру? Вот что большинство делает неправильно с первого же дня»

📋 5 ОШИБОК:

❌ Ошибка 1: Завышенная цена "на торг"

→ Реальность: покупатели пропускают такие объекты

❌ Ошибка 2: Плохие фотографии на телефон

→ Реальность: объект с проф. фото продаётся на 23% быстрее

❌ Ошибка 3: Продавать без предпродажной подготовки

→ Реальность: лёгкий "хоумстейджинг" добавляет 5–7% к цене

❌ Ошибка 4: Не проверить документы заранее

→ Реальность: сделка срывается из-за обременений и долгов

❌ Ошибка 5: Работать с несколькими агентами одновременно

→ Реальность: объект "примелькается" и обесценится

«Хотите продать быстро и по максимальной цене? Позвоните нам — сделаем бесплатную оценку»

Что проверить перед покупкой загородного Дома?🏡💸

Самая опасная фраза при покупке дома: «Потом всё доделаем».

Цены на загородную недвижимость в Ленобласти растут из за:

• спроса на жизнь за городом;

• нехватки хороших участков рядом с Петербургом;

• роста стоимости строительства;

• важности подключённых коммуникаций.

Дешёвый дом может обернуться расходами — проверьте перед покупкой:

✅ Кадастровый учёт — дом и земля должны быть в ЕГРН.

✅ Межевание (актуально с 2024–2025 гг.) — границы участка должны быть установлены.

✅ Коммуникации — есть ли электричество, газ, вода, канализация? Сколько стоит подключение?

✅ Отопление — посчитайте будущие расходы:

• экономичные системы (газ) — 10–15 тыс. руб. в сезон;

• твердотопливные котлы — до 45 тыс. руб. и выше.

✅ Категория земли — подходит ли участок для ваших целей (ИЖС, садоводство и т. д.)?

❌ Избегайте земли в аренде на 49 лет — это риск: условия могут измениться, а продать такой объект сложнее.

________________________________________

Не экономьте на проверке документов и инфраструктуры — это убережёт от лишних трат!

Напишите «ДОМ СПБ» — подберём варианты, где уже есть коммуникации и понятные документы. 🔎